Kaedah Penilaian Hartanah

Terdapat 3 kaedah utama yang sering digunakan dalam Penilaian Hartanah yang seperti berikut:

(i) Kaedah Nilai Baki atau Residual Method
(ii) Kaedah Bandingan
(iii) Kaedah Keuntungan

(i) Kaedah Nilai Baki ialah antara kaedah yang boleh digunakan dalam penilaian pembangunan hartanah. Terdapat 3 objektif kenapa Kaedah Nilai Baki ini digunakan iaitu seperti berikut:

(a) Untuk mengira keuntungan kepada pihak pemaju untuk sesuatu projek hartanah yang akan dijalankan
(b) Untuk mengira kos pembangunan ke atas projek yang akan dilaksanakan

(c) Untuk mengira nilai tapak tanah terkini yang sebelumnya dipindahkan ke pasaran terbuka

Formula pengiraan untuk kaedah nilai baki adalah seperti berikut:
             A - B - C = D
Dimana
A = Nilai Pembangunan Kasar atau Gross Development Value (GDV)
B = Kos Pembangunan atau Development Cost (terdiri daripada Pre-Development Cost &  Development Cost)
C =  Keuntungan Kepada Pemaju
D = Nilai Hartanah

A = Nilai Pembangunan Kasar @ Bilangan Unit Hartanah x Kos Nilai Pasaran
B = Kos Pembangunan
      - Pre Development Cost =  a) Survey Cost
                                                   b) Layout & Building Plan
                                                   c) Site Preparation Cost
                                                  d) Premiun Land For Change Land Status
                                                 e) Planning permission aplication
                                                f) Statutory Contribution and Charges

        -Development Cost =    a) Site Cost
                                               b) Building Cost
                                               c) Infrastructure Cost
                                               d) Professional Fees
                                              e) Legal, Advertising and Management Fees
                                               f) Finance Cost
                                               g) Contigencies

C = Keuntungan kepada Pemaju biasanya dalam sekitar 15%-20%

(ii) Kaedah Bandingan ialah kaedah yang digunakan dengan membuat penilaian diantara dua hartanah atau lebih. Ia merupakan kaedah yang popular dan kerap digunakan. Terdapat beberapa syarat yang perlu dipatuhi ketika menggunakan kaedah ini iaitu seperti berikut:

a) Jenis Hartanah- Jenis hartanah yang hendak dibandingkan mestilah sama jenis  misalnya, jika  perbandingan dibuat ke atas rumah teres setingkat, sampel perbandingannya juga hendaklah dilaksanakan ke atas rumah jenis teres setingkat.

b) Lokasi - Lokasi hartanah perbandingan hendaklah dikawasan yang sama, misalnya hartanah yang berada di Tanjong Malim, Perak tidak boleh dibuat perbandingan ke atas hartanah yang terletak di  Pagoh, Johor kerana terdapat perbezaan lokasi yang ketara.
c) Jenis Milikan - Jenis milikan hartanah hendak sama iaitu jika tanah tersebut bersifat pegangan bebas atau free hold, hendaklah ia dibuat keatas jenis free hold juga.

d) Tempoh masa - Tempoh masa perbandingan antara 2 jenis hartanah hendaklah tidak terlalu jauh bagi mengelakkan ketidaktepatan ketika proses perbandingan dilaksanakan.

iii) Kaedah Keuntungan ialah kaedah yang digunakan keatas hartanah atau perniagaan yang bersifat monopoli. Contoh perniagaan bersifat monopoli seperti Restoren Makana Segera, Pawagam, Litar Lumba dan Lain-lain. Dalam kaedah keuntungan, nilai sesuatu harta tidak ditentukan oleh nilai hartanah, tetapi sebaliknya ditentukan oleh keuntungan yang dihasilkan daripada perniagaan tersebut. Jika, keuntungan perniagaan adalah tinggi, maka nilai hartanah perniagaan tersebut adalah tinggi.

Cara pengiraan kaedah keuntungan adalah seperti berikut:

           Anggaran Pendapatan Kasar Setahun  = .............. (A)

tolak   Kos Belian Setahun                            =.................(B)

           Keuntungan Kasar Setahun                =.................(C) = (A) - (B)

tolak   Kos Operasi Setahun                         =.................(D) 

           Keuntungan Bersih Setahun                =.................(E) = (C)-(D)

tolak   Faedah Modal                                   =.................(F)

tolak   Balasan kepada Penyewa                   =................ (G)

           Nilai Hartanah                                    = ................(H)= (E)-(F)-(G)

Kelemahan daripada penggunaan ialah memerlukan data yang mencukupi untuk melaksanakannya.